Република Србија
Апелациони суд у Београду
Court of Appeal in Belgrade
Српски ћирилица Srpski latinica English
17.11.2011.

Гж 2580/11

РЕПУБЛИКА СРБИЈА
АПЕЛАЦИОНИ СУД У БЕОГРАДУ
Гж 2580/11
17.11.2011. године
Б Е О Г Р А Д

 


АПЕЛАЦИОНИ СУД У БЕОГРАДУ, у већу састављеном од судија Тамаре Узелац Ђуровић, председника већа, Добриле Страјина и Сање Лекић, чланова већа, у парници тужилаца АА и АА1, чији је заједнички пуномоћник АБ, адвокат, против туженог ББ, чији је пуномоћник БА, адвокат, ради раскида предуговора и чинидбе, вредност предмета спора 1.162.500,00 динара, одлучујући о жалбама тужилаца и туженог изјављеним против пресуде Првог основног суда у Београду П бр.43192/10 од 23.11.2010. године, у седници већа одржаној 17.11.2011. године, донео је


Р Е Ш Е Њ Е

УКИДА СЕ пресуда Првог основног суда у Београду П бр.43192/10 од 23.11.2010. године у ставу другом и трећем изреке и предмет у наведеном делу ВРАЋА истом суду на поновно суђење.


О б р а з л о ж е њ е

Првостепеном пресудом делимично је усвојен захтев тужилаца па је раскинут предуговор о купопродаји непокретности Ов бр.6103/08 од 29.02.2008. године закључен између туженог као продавца и тужилаца као купаца, оверен пред Петим општинским судом у Београду 29.02.2008. године (став први изреке). Одбијен је као неоснован захтев тужилаца којим су тражили да се обавеже тужени да им, као солидарним повериоцима, на име повраћаја датог исплати износ од 12.500 eвра у динарској противвредности по средњем курсу НБС на дан исплате са есконтном каматом Централне европске банке почев од 28.02.2009. године до исплате (став други изреке). Одлучено је да свака странка сноси своје трошкове спора (став трећи изреке).

Против наведене пресуде благовремено су изјавили жалбе и то тужиоци против одлуке садржане у ставу другом и трећем изреке због битне повреде одредаба парничног поступка, због погрешно и непотпуно утврђеног чињеничног стања и због погрешне примене материјалног права, а тужени против одлуке о трошковима поступка садржане у ставу трећем изреке због битне повреде одредаба парничног поступка, због погрешно и непотпуно утврђеног чињеничног стања и због погрешне примене материјалног права.

Тужени је дао одговор на жалбу тужилаца.

Испитујући правилност првостепене пресуде у смислу члана 372. ЗПП, Апелациони суд је нашао да су жалбе основане.

Према разлозима првостепене пресуде тужени је преко агенције “Авангарда некретнине” у новинама “Хало огласи” од 21.01.2008. године огласио продају куће аа за купопродајну цену од 130.000 евра. Након што су странке ступиле у контакт тужиоци су, као купци са туженим, као продавцем 26.02.2008. године закључили Предуговор о купопродаји наведене непокретности. Потписи уговорних страна на предметном уговору оверени су 29.02.2008. године пред Петим општинским судом у Београду под Ов бр.6103/08. Из наведеног предуговора произилази да је продавац, овде тужени, власник куће аа, која се налази на кат.парцели бр._, описана у А листу као зк тело II, уписана у зкул бр._ КО _ и да се састоји од једног двособног стана од две собе, кухиње, предсобља, антреа, шпајза и подрума, затим да су уговорне стране предуговором преузеле обавезу да закључе главни купопродајни уговор којим ће трајно и неопозиво извршити купопродају описане непокретности и да купци, овде тужиоци, предметну кућу купују за цену од 125.000 евра и то свако од њих по ½ идеалног дела куће, да вредност капаре коју су купци обавезни да плате продавцу износи 12.500 евра, при чему се купци обавезују да остатак купопродајне цене у износу од 112.500 евра исплате најкасније до 22.04.2008. године када ће бити закључен главни уговор, као и бити извршена предаја предметне непокретности (члан 3.). Из члана 9. став 2. наведеног предуговора произилази да се капара има сматрати одустаницом, те уколико купци својом кривицом не закључе главни уговор сагласни су да продавац има право, да на име унапред споразумно утврђене штете задржи износ капаре, а уколико продавац својом кривицом не закључи уговор сагласан је, да на име унапред споразумно утврђене штете купцима врати двоструки износ капаре. Тужилац АА је на име дела купопродајне цене 24.03.2008. године туженом исплатио износ од 3.000 евра, који износ је тужени вратио 04.09.2008. године, а што произилази из потврде коју су потписали тужилац АА и тужени. Из елабората о стручном вештачењу – процени вредности стамбене зграде аа, а ради обезбеђења кредита код “Pireus Bank” a.d. и успостављања хипотеке на предметној непокретности произилази да корисна површина предметне куће износи _ м2, па како се стварна површина стамбене куће разликује од површине оглашене у новинама “Хало огласи”, то тужиоци нису приступили закључењу главног уговора о купопродаји предметне непокретности.

Полазећи од тако утврђеног чињеничног стања, првостепени суд је раскинуо Предуговор и закључио да тужиоци немају право на повраћај датог износа од 12.500 евра, с обзиром да је чланом 9. став 2. Предуговора предвиђено да ће се капара сматрати одустаницом у ком случају продавац, овде тужени, има право да износ капаре задржи уколико није скривио да се уговор не закључи, а како је у конкретном случају закључио да на страни туженог не стоји кривица за незакључење главног уговора о купопродаји предметне непокретности, то је одбио као неоснован захтев тужилаца да се обавеже тужени да тужиоцима солидарно исплати износ од 12.500 евра.

Међутим, овакав закључак првостепеног суда се за сада не може прихватити као правилан, јер се основано жалбом тужилаца указује да је првостепени суд приликом доношења одлуке о захтеву за повраћај износа од 12.500 евра починио битну повреду одредаба парничног поступка из члана 361. став 2. тачка 12. ЗПП, будући да првостепена пресуда у овом делу има недостатака због којих се не може испитати, јер у њој нису наведени разлози о одлучним чињеницама, а дати разлози су нејасни.

Наиме, како из предуговора о купопродаји непокретности и то члана 3. произилази да износ од 12.500 евра представља капару и да се исти износ урачунава у купопродајну цену, док из члана 9. став 2. да су се уговорне стране сагласиле да се наведени износ дат на име капаре има сматрати одустаницом, односно да уколико купци својом кривицом не закључе уговор о купопродаји под условом из овог предуговора сагласни су да продавац има право да на име унапред споразумно утврђене штете задржи износ капаре, а уколико продавац својом кривицом не закључи уговор о купопродаји под условима из овог предуговора сагласан је да на име унапред споразумно утврђене штете врати купцима двоструки износ капаре на њихов позив, то је нејасно на основу чега је првостепени суд закључио да износ од 12.500 евра који су тужиоци дали туженом представља одустаницу и да тужиоци немају право на повраћај тог износа, с обзиром да у конкретном случају првостепени суд није разјаснио шта наведени износ представља – капару или одустаницу те у погледу тога није дао разлоге, а што је било од утицаја на постојање права тужилаца на повраћај датог.

Према одредби члана 80. Закона о облигационим односима ако је за неизвршење уговора одговорна страна која је дала капару, друга страна може по свом избору тражити извршење уговора, ако је то још могуће или тражити накнаду штете, а капару урачунати у накнаду или вратити, или се задовољити примљеном капаром, а ако је за неизвршење одговорна страна која је примила капару, друга страна може, по свом избору, тражити извршење уговора, ако је то могуће, или тражити накнаду штете и враћање капаре, или тражити враћање удвојене капаре. Закон о облигационим односима у члану 83. прописује да у ситуацији када се капара сматра одустаницом ако одустане страна која је дала капару, она губи право на њу, а ако одустане страна која је капару примила, она је удвојено враћа. Основна карактеристика одустанице сходно члану 82. Закона о облигационим односима је та што уговорне стране, једна или обе, могу предвидети одустајање од уговора уз плаћање одустанице, при чему Закон не поставља претходни услов који се тиче питања кривице што уговор није закључен, односно чија је кривица што се од уговора одустаје, а износ који је уговорен да представља одустаницу не улази у цену која се по уговору плаћа, већ представља паушалну накнаду штете коју плаћа страна која је одустала од уговора. Са друге стране, за незакључење, односно неизвршење уговора у ситуацији када је уговорена капара, релевантно је питање кривице уговорних страна што уговор није реализован, при чему уговорнице могу да предвиде да ће се капара урачунати у испуњење уговорне обавезе (члан 79. став 2. Закона о облигационим односима). Парничне странке су чланом 3. предуговора уговориле да су купци у обавези да продавцу на име капаре исплате износ од 12.500 евра и чланом 9. став 2. да право на задржавање примљене капаре, односно плаћање удвостручене капаре зависи од кривице за незакључење уговора, али пре упуштања у оцену на чијој страни стоји кривица за незакључење главног уговора, првостепени суд је претходно морао да разјасни да ли износ од 12.500 евра представља капару или одустаницу, па тек пошто то утврди, а имајући у виду цитиране законске одредбе у погледу правне природе капаре и одустанице, те питања кривице што уговор није закључен, одлучити о основаности захтев тужилаца на повраћај предметног износа. При овоме, а како је тужени огласио продају предметне куће наводећи у огласу да површина куће аа износи 80+80 м2 и како из пројекта који је достављен купцима, овде тужиоцима, произилази да површина основе приземља предметне куће износи 82,34 м2, што је далеко више од стварне површине из налаза и мишљења вештака (58,24 м2), не може се као правилан прихватити закључак првостепеног суда да на страни туженог нема кривице за незакључење главног уговора будући да је, имајући у виду доказе у списима – оглас од 21.01.2008. године, пројекат предметне куће и налаз и мишљење вештака, нејасно на основу чега је то првостепени суд закључио.

Из наведеног произилази да првостепени суд не само да је починио битну повреду одредаба парничног поступка већ је погрешно применио материјално право услед чега је и чињенично стање непотпуно утврђено због чега је Апелациони суд сходно овлашћењу из члана 376. став 1. и члана 377. став 2. ЗПП одлучио као у изреци ове другостепене одлуке, а укинута је и одлука о трошковима поступка на основу члана 161. став 3. ЗПП, јер иста зависи од исхода спора.

У поновном поступку првостепени суд ће отклонити напред наведену битну повреду одредба парничног поступка, па ће поновном оценом свих до сада изведених доказа и доказа које странке имају право и дужност да предложе до закључења главне расправе у смислу чл. 7, 220. и 300. ЗПП, ценити све важне чињенице на које му је указано овим решењем, а које су претпоставка за правилну примену материјалног права и за своју одлуку дати јасне и довољне разлоге; при чему ће саслушањем парничних странака превасходно утврдити праву вољу уговорних страна, а што подразумева да се испита шта представља износ од 12.500 евра који су тужиоци предали туженом и који износ сходно предуговору улази у купопродајну цену, тј. утврдити да ли исти износ представља капару или одустаницу, при чему ће имати у виду и чињеницу да су тужиоци на име дела купопродајне цене туженом исплатили износ од 3.000 евра, а који износ је тужени 04.09.2008. године вратио тужиоцима, као и да је од стране агенције тужиоцима враћен износ плаћен на име провизије, те да се испита ток преговарања, односно које су све радње парничних странака претходиле закључењу предуговора, а од чега даље зависи основаност тужбеног захтева.

Пошто сагласно члану 384. став 2. ЗПП поступи по примедбама из овог решења, првостепени суд ће, ценећи и остале жалбене наводе, поново одлучити о тужбеном захтеву и на основу резултата целокупног поступка донети правилну и на закону засновану одлуку.

ПРЕДСЕДНИК ВЕЋА – СУДИЈА
Тамара Узелац Ђуровић, с.р.


За тачност отправка
Управитељ писарнице
Светлана Антић

Factum infectum fieri nequit – Учињено не може постати неучињено (Плаут)